精装修能拉高利润空间，能合理避税，能增加净利润……
精装房的好处大家都懂，操作起来效果却大相径庭。有的精装为项目带来高达50%的溢价，有的精装却拖累了销量。
原因？
试问，如果买回来还要拆掉重装，干嘛还要买精装房！购房者买精装房，自然希望一步到位免去装修的麻烦。特别是改善房时代，好房子更容易获得青睐，精装更得做“精”。
像绿城、龙湖等在精装房上运作比较成熟的房企，早已把精装提高到了集团的战略层面。其中，绿城2007年宣布“实施精品战略”，将精装修作为精品战略的重要组成部分；龙湖素来以品质闻名，在它的战略规划中，精装修不单是一个工程，更是作为集团的一个产品来运营。想要让精装带来高溢价，先看看绿城、龙湖、万科是怎样把控精装品质的。
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洞悉客群需求
以客群导向做设计
像绿城、龙湖、万科这些头部房企，在大量的客户研究和实践的基础上，已经形成了覆盖整个设计链条的标准模板。具体项目操作中，前期策划阶段就对项目的客群做了准确定位，设计阶段则根据客群属性选择合适的模板并进行个性化调整即可。
以龙湖为例。龙湖素来重视客研工作，旗下的产品线根据不同客户群体做了细分。每进入一个新的城市都会做城市地图和客群画像，根据客群画像匹配龙湖的产品线。以广州为例，客群共分为9类。
2016年龙湖在广州的首个项目一路高歌猛进夺得天河区年度销冠。该项定位高端改善型，考虑到二胎庭从二口之家到三代同堂的动态变化，既要有适合小孩子的部品配置，也要有适合老人的配置，在设计上加入了很多细节，如浴室柜下方设置推拉式的脚踏板方便孩子使用，卫生间增加手扶板供老人使用。
▲脚踏板位于浴室柜下方
用客群导向思维指导设计的，万科也是个代表例子。
传统“先毛坯后装修”的程序，是让室内设计去适应户型设计，这就衍生出了户型改动的额外工序，浪费材料不说，还拖长了工期。而万科提出了“一站式定制精装”，将部品设计放到户型设计中去考量，从客户的日常居住、使用习惯去倒推部品组合和户型设计。以鞋柜为例，对于180平方米的空间，在前期户型设计阶段就要测算住多少人，换季时会有多少双鞋子。相应的，考虑鞋柜应该做多大，各类鞋子怎么合理归置，玄关应该做多大。
住宅设计归根到底是以人为立足点，从居住者的家庭结构和生活习惯去引导部品配置，由部品去引导户型设计，才能达到真正的以人为本。龙湖、万科为代表房企这几年在设计方面的创新可以说是做出了典范。
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把好材料质量关
从建立长效考核机制着手
精装修的每个环节都是牵一发动全身的，哪怕是一个小节点出错，都可能导致结果南辕北辙。在装修整个流程中，材料和设备是影响结果的基础因素。出于成本控制和质量把控的考虑，绿城、万科、龙湖、保利、碧桂园、恒大等均采用集中采购作为精装修物资的采供模式。集采模式下，对材料和设备的把控主要着力点放供应商管控上。
1、设立供应商门槛
对材料和设备供方的初步审核，依据的是供方的资质、注册资金、管理水平、生产能力等。这就类似名企招聘指定985、211一样，标杆房企选择供应商的第一道门槛就是要求出身名门。比如华侨城要求供应商在业内排行在前五或前六；中建地产希望供应商的品牌至少是地方性前十；恒大也要求参与投标的供应商是行业内全国十强。光是这道门槛就可以剔除掉很多综合实力靠后的企业，接下来的工作就是优中择优了。
2、建立长效的供应商考察机制
在初审的基础上，还有一套动态进化的评分标准来考察供应商。以万科为例，材料设备供方的等级评判由项目经理部、工程管理部、成本管理部、设计管理部共同完成，每个部门都有详细的评分项目，最终工程部再根据参评部门的评估分数、部门权重汇总计算出各个供方的综合得分，据此判定供方的合作等级并报管理层审批认定。
▲万科对材料商的评分指标
供应商的评价标准会持续更新。仍以万科为例，明源君对比发现，在2016年万科的供应商评估系统升级之前，2014年A级供应商319家，占所有供应商总数的20.96%；2015年A级供应商在所有供应商中占比21.07%；而到了2016年和2017年，这个比例分别降为12.12%和12.72。分水岭出现2016年，在此之前，万科对供应商的评分标准由第三方质量评估成绩和项目现场合作评价两部分组成，而2016年，在对前两年的问题总结之后，万科推出了“天网行动”, 加大对材料检测、工地抽检、工厂抽检的力度。并将天网行动材料检测合格率、售后返修率及分公司合作反馈等指标纳入到供应商评价系统中，使得评价系统覆盖链条的更长，可溯源，可量化。从数据可以看出，升级评估标准之后，入围A级的供应商比例减少。考核标准升级后，供应商更重视材料和设备的质量，不合格率也随之下降。
3、菜单式的材料管理
不同项目的品质在同一水平线，前提必须是统一的材料，统一的施工工艺和统一的管理水平。比如同条产品线的项目所采用品牌水准要一致。
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抓大放小
管控施工过程的关键点
三分材料七分施工。再好的材料，没有好的施工同样出不了效果。现阶段，房企的精装修项目施工方式主要有两种，一种是以绿城、碧桂园为代表的全产业链模式，一种是以龙湖、恒大为代表的委托装修模式。全产业链模式甲乙方一体化，沟通成本低效率高，装修质量易把控。委托装修模式中，装修效果好坏不仅取决于乙方的施工能力，也与甲方的把控能力息息相关。
1、装饰类供应方考察
大型房企对装饰类供应商的考察，注重供方的设计能力、经营业绩、历史案例、项目管理能力、材料管理及市场反馈。另外，供应商项目经理的个人资质、能力及经验也是着重考察因素。考察合格者方可进入供方库。另外，甲方每年对施工单位进行考评，对部分不达标的供方进行淘汰或降级。比如绿城就把施工供方划分为A、B、C、D四个等级，其中A级为战略供方，B、C级为合格供方，D级为不合格供方。C级供方履约评估年度排名连续两年进入前15%可升为B级供方；B级供方连续两年履约评估年度排名进入前5，即可升级为A级供方；而被划划分为D级供方者，五年内不得进入合格供方库。对供应商的考核，覆盖从项目从开工前-施工-交付-质保的全过程。
▲绿城对装饰类供方的管理
除执行严格的考察机制外，还有对施工现场的管控。
2、建立场地交接机制
从毛坯到精装，项目由土建总包移交到装修总包手中，甲方需要做的是，搭建双方交接的桥梁，组织双方共同查看现场并汇总评价，确保让土建和装修不脱节。有房企把土建和装修工作面移交分为预验收和整体验收两个阶段，第一阶段发现问题并提出解决方案，第二阶段查看整改情况并总结。此过程中，甲方要协调土建和装修双方的矛盾，避免土建拖延整改或装修单位拖延接收而埋下质量隐患。
也有房企实行样板移交先行，这是比较有参考价值的做法。即先随机抽选一层，提交甲方、土建总包和装修总包验收，形成书面整改资料，敦促土建总包进行整改，以此形成验收和整改模板，再分批、分层验收移交，最终达到一户一验。
▲某房企的精装房场地移交指标
3、工程控制抓要点
工程移交到乙方装饰公司手中，不等于甲方就能当甩手掌柜了，对工程质量的把控应该贯穿整个施工过程。
① 样板间先行。在大面积施工之前都必须要求先做样板间，以此检验装饰效果、施工工艺和施工质量，样板间验收达标后才开始批量施工。
样板间是批量施工的一次模拟考试。后期批量施工的管控要点与样板间是一样的。
② 严防防水、隐蔽工程两大重灾区。对于施工过程的管控要点，每家房企的规定有差异，不过防水、隐蔽工程这两个节点是大家共同关注的。
▲龙湖精装质量控制关注点
绿城专门编制了《绿城精装修重要节点管理办法》和《精装修隐蔽工程管理办法》，指导项目管理人员如何进行管理和验收，并有明文规定，在样板间施工前，三项工程必须编制专项施工方案，供施工人员参照执行，其中两项就是隐蔽工程、防水：
地下室、地下室、架空层等部位精装修工程，室内墙面装饰工程（石材干挂）等涉及到安全隐患的专项工程；
卫生间、阳台、露台部位装饰面层有防水要求的部位。
为了让管理落到实处，绿城不仅将石材干挂、阳台和卫生间防水纳入精装管理的重点，还将这几项管理工作列为管理人员年度绩效考核的重点得分项。也就是说，管理人员想要在年度考核中拿个好成绩，必须保证项目的隐蔽工程和防水部位不要出岔子。
③ 做好成品保护。成品保护最有效的办法是避免多工种在同一作业套内交叉施工。若不可避免存在交叉作业时，要注意协调各方的进展，采取相应的成品保护措施，最大限度的降低交叉作业带来的成品破坏。像进户门、地板一类保护难度较大的材料，应安排在大部分装饰完成后再安装。
④ 规范化验收，把好工程的最后一道关。成熟的房企在精装房验收验收阶段都形成了规范化的标准。比如万科对分项工程的验收流程分为样板自检-监理验收-甲方验收-全面施工。每道工序验收合格才能进入下一道工序。
规范化验收不单是流程清晰，更要做到评判标准客观，将客观标准与主观判断相结合。比如绿城将装修施工的验收划分为表观质量验收、量化验收和专业第三方检测三类。以墙面墙砖、石材工程为例，外观问题和裂缝这两项肉眼可见的瑕疵通过目测观察来验收，而空鼓、平整度、垂直角等均要求采取专业工具进行测量检测。
▲绿城验收标准化
小结
万事开头难。对于零经验的房企来说，精装修要做出精品更难。但明源君认为，再难也要把第一仗打漂亮，做出一鸣惊人的效果，后面的路就好走了。绿城和龙湖就是现成的成功例子。绿城在2005年做的第一个精装产品深蓝广场，硬装、橱柜、家电、地热、中央空调等全套采用进口产品，可谓大下血本，当然也换来了不错的口碑。龙湖2006年在北京的第一个精装项目北京龙湖滟澜山，也将龙湖精装品质一炮打响，一度成为当时热议的话题。中小开发商虽然整体知名度不如巨无霸们，但是在深耕的地区也有一定的积累，初次发力住宅精装更是要下足功夫，标杆房企的做法要学习，但也不能照搬照抄，结合自身的条件和所在地特点梳理好框架和标准，充分发挥地头蛇优势，争取第一个精装项目就打出名声。